Escriturar en 2026 es más barato de lo que dicen la mayoría de las guías que vas a encontrar, porque casi todas están desactualizadas. Tres cambios grandes: el ITI está derogado desde 2024, el impuesto cedular del 15% quedó exento para ventas desde el 1/1/2026, y Provincia bajó Sellos al 2%. Acá va el detalle completo con las normas vigentes, para CABA y Provincia de Buenos Aires. Valores al 3/10/2026.
Los tres cambios que los blogs todavía no tienen
- El ITI (1,5%) no existe más. El Impuesto a la Transferencia de Inmuebles fue derogado por la Ley 27.743 (julio de 2024).
- El cedular del 15% quedó exento. Para inmuebles comprados desde 2018, el vendedor pagaba 15% sobre la ganancia. La Ley 27.802 (art. 192) eximió la venta de inmuebles de personas humanas para operaciones desde el 1/1/2026 (reglamentada por el Decreto 406/2026). Traducción: hoy una persona que vende su propiedad no paga ningún impuesto nacional por la transferencia, la haya comprado antes o después de 2018. La exención no alcanza a sociedades.
- PBA bajó Sellos de compraventa al 2% (Ley Impositiva 15.558, vigente desde el 1/1/2026). Si leés "3,6%", es de otra época.
CABA: qué se paga (Ley 6927, vigente 2026)
| Concepto | Cuánto | Quién lo paga |
|---|---|---|
| Impuesto de Sellos | 3,5% sobre el mayor entre precio y valuación de referencia. Baja a 2,7% si la operación es de hasta $226.100.000 | Mitades entre comprador y vendedor (costumbre); lo retiene el escribano |
| Sellos — vivienda única | $0 hasta $226.100.000: la compra de vivienda única, familiar y de ocupación permanente está exenta hasta ese monto; si lo supera, se paga solo sobre el excedente | — |
| Inscripción en el Registro (RPI) | 1‰ (uno por mil) del monto de la operación + minuta $15.000 | Comprador |
| Certificados del Registro (dominio + inhibiciones) | $12.000 + $3.000 (valores de la tabla oficial, actualizados varias veces al año) | Vendedor |
| Escribano | 1% a 2% + IVA (rango de mercado: el arancel está desregulado, no hay tarifa oficial) + gastos de diligencias | Comprador (la escritura de compra); el vendedor paga el estudio de títulos si se pacta así |
Además, desde 2026 CABA eliminó el sellos del 1% sobre créditos hipotecarios para vivienda única, según informó el Colegio de Escribanos porteño al difundir el paquete fiscal 2026.
Provincia de Buenos Aires: qué se paga (Ley 15.558, vigente 2026)
| Concepto | Cuánto | Quién lo paga |
|---|---|---|
| Impuesto de Sellos — escritura | 2% sobre el mayor entre precio y valuación fiscal ajustada | Mitades por costumbre (en la práctica, muchas operaciones lo cargan al comprador) |
| Sellos — boleto de compraventa | 1,2% (después se computa contra el de la escritura) | Según pacto |
| Sellos — hipoteca | 1,8%; exento el crédito para vivienda única de hasta $251.281.250 | Comprador/deudor |
| Inscripción en el Registro (RPBA) | 2‰ del mayor entre precio y valuación ajustada (mínimo $42.000) | Comprador |
| Certificado de dominio | $27.800 (trámite simple) | Vendedor |
| Escribano | 1% a 2% + IVA (rango de mercado, sin arancel oficial) | Comprador |
Un detalle que las guías suelen vender mal: la exención de Sellos por vivienda única en PBA existe, pero aplica con valuación fiscal de hasta $1.154.400 — un tope tan bajo que en la práctica casi ninguna operación urbana califica. No cuentes con ella.
La comisión inmobiliaria
- CABA: para compraventa los honorarios son de libre pacto (la Ley 2340 no fija tope para ventas — el famoso tope del 4,15% es solo para alquiler de vivienda). La costumbre de mercado ronda el 3-4% + IVA al comprador y 2-3% + IVA al vendedor.
- PBA: la Ley 10.973 fija la escala para ventas: del 1,5% al 3% a cargo de cada parte.
Quién paga qué: la regla de fondo
El Código Civil y Comercial trae la división por defecto (se puede pactar distinto): el vendedor carga con los gastos de entrega y de obtención de los instrumentos de la venta — en inmuebles, incluye el estudio de títulos y los certificados (art. 1138); el comprador paga el testimonio de la escritura y todo lo posterior a la venta — honorarios de la escritura e inscripción en el Registro (art. 1141). El impuesto de sellos es solidario entre las partes y la costumbre es dividirlo por mitades.
Ejemplo ilustrativo (CABA, 2026)
Departamento de $200.000.000, comprador que lo destina a vivienda única:
- Sellos: $0 (exento hasta $226.100.000)
- Escribano: $2.000.000 a $4.000.000 + IVA (1-2%, mercado)
- Inscripción RPI: $200.000 (1‰) + $15.000 de minuta
- Certificados (los paga el vendedor): ~$15.000
El mismo departamento comprado como inversión (no vivienda única): suma sellos de 2,7% = $5.400.000, por costumbre mitades entre las partes. La diferencia entre calificar o no como vivienda única es, lejos, el número más grande de la cuenta.
Preguntas frecuentes
¿El vendedor paga Ganancias o ITI por vender su propiedad?
A octubre de 2026, no: el ITI está derogado (Ley 27.743) y el cedular del 15% quedó exento para ventas de personas humanas desde el 1/1/2026 (Ley 27.802). Las sociedades sí siguen tributando por sus resultados.
¿Cuánto cuesta escriturar en total?
Como regla rápida en 2026: el comprador de vivienda única en CABA gasta en torno al 1,5-2,5% del valor (escribano + registro, sin sellos); sin la exención, sumá el sellos que corresponda (2,7% o 3,5% en CABA, 2% en PBA, por mitades). Más la comisión inmobiliaria de cada parte.
¿Estos valores cambian?
Sí: las leyes impositivas se votan cada año y las tasas registrales se actualizan varias veces por año. Este artículo cita las normas vigentes a octubre de 2026 (abajo están todas); ante una operación concreta, el número final lo cierra tu escribano.
De dónde salen los datos
Alícuotas y montos tomados de las normas vigentes al 3/10/2026: Ley 6927 (Ley Impositiva CABA 2026) y AGIP para Sellos CABA; Ley 15.558 (Ley Impositiva PBA 2026) y guía de tasas 2026 del RPBA; Decreto 902/2024 y tabla de valores de la DNRPI para el Registro de Capital; Ley 27.743 (derogación del ITI); Ley 27.802 y Decreto 406/2026 (exención del cedular); Ley 2340 (CABA) y Ley 10.973 (PBA) para comisiones; Código Civil y Comercial arts. 1138 y 1141. Los honorarios de escribano son rango de mercado: no existe arancel oficial. Si encontrás un dato desactualizado, escribinos a soporte@fichai.com y lo corregimos.
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