La forma estándar de tasar una propiedad usada es el análisis comparativo de mercado (ACM): buscar propiedades comparables que se estén vendiendo o se hayan vendido en la zona, ajustar las diferencias y llegar a un valor por m² defendible. No es la única metodología que existe, pero es la que usa el asesor en el día a día — y la que el propietario entiende cuando se la mostrás bien.
Paso 1: relevá la propiedad
Superficie cubierta, semicubierta y descubierta; ambientes, baños, cochera; antigüedad y estado; piso y orientación; expensas. Todo lo que después vas a necesitar para comparar de verdad y no a ojo.
Paso 2: buscá comparables de verdad
Entre 4 y 8 propiedades lo más parecidas posible: misma zona (idealmente mismas cuadras), misma tipología, superficie similar, estado similar. Dos fuentes: lo publicado hoy (lo que compite contra tu propiedad) y, si tenés acceso, valores de cierre reales — que suelen estar por debajo de los publicados. Acordate de que el precio de publicación es una aspiración; el de cierre es el mercado.
Paso 3: homogeneizá las superficies
No podés comparar m² cubiertos con terrazas y patios como si valieran lo mismo. La convención habitual es ponderar: el m² cubierto al 100%, el semicubierto alrededor del 50% y el descubierto entre el 25% y el 35%, según el mercado. Así cada comparable queda expresado en una sola superficie homogénea y el precio por m² se vuelve comparable entre propiedades distintas.
Paso 4: calculá el valor
Dividí el precio de cada comparable por su superficie homogeneizada → precio por m². Descartá los extremos raros, quedate con el rango central y ajustá por lo que los números no capturan: estado, luminosidad, piso, expensas fuera de escala. El resultado no es UN número: es un rango de valor con una recomendación de precio de salida.
Paso 5: armá el informe (acá se gana la captación)
La tasación compite: el propietario suele llamar a dos o tres inmobiliarias. El que llega con "tu depto vale tanto" dicho de palabra pierde contra el que muestra un informe con los comparables, la tabla de precio por m² y la conclusión fundamentada. El informe también te protege después: cuando haya que ajustar el precio, el documento ya mostraba el rango.
En Fichai el módulo de ACM arma este informe por vos: elegís los comparables desde tu cartera y la red, el sistema homogeneiza superficies y calcula el precio por m², y sale un informe con tu marca listo para presentar. Probalo gratis.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos comparables necesito?
Entre 4 y 8 bien elegidos valen más que 20 tirados. Si no hay comparables en la zona, ampliá el radio con cuidado y decilo en el informe.
¿Uso precios publicados o de cierre?
Los dos si podés. Publicados te dicen contra qué competís; los de cierre, cuánto paga realmente el mercado. La brecha entre ambos es un dato en sí mismo para conversar el precio de salida.
¿Qué es la superficie homogeneizada?
La superficie total expresada en "equivalente cubierto": cada tipo de superficie ponderado por su valor relativo (cubierto 100%, semicubierto ~50%, descubierto 25-35%). Permite comparar propiedades con mezclas distintas de superficies.